金都花園的新家。
陳秉文站在陽台上，望著遠方的天際線，貪婪地呼吸著早晨的新鮮空氣。
有了真正屬於自己的空間和床鋪，連睡眠都變得格外安穩香甜。
回到屋內，餐桌上已經擺好了汪巧珍準備的早餐，熱氣騰騰的白粥配上幾樣小菜，簡單卻散發著家的溫暖。
“老爸，老媽，”陳秉文在餐桌前坐下，一邊拿起筷子一邊開口，“有個重要決定要跟你們商量。”
陳國富和汪巧珍停下動作，看向兒子。
“我打算把咱們陳記所有的生意，正式整合起來，注冊一家公司，陳記食品有限公司。”
“公司？”陳國富放下碗，眼中帶著一絲疑惑和好奇，“就像電視裡那些大商行？”
“對，但又不完全一樣。”陳秉文解釋道，儘量用父母能理解的語言，“我們不是那種老牌的大公司。成立公司，就是把我們現在所有的東西，長沙灣和觀塘兩個食品廠、九龍那些流動餐車點、旺角中環那幾家標準店、還有咱們家糖水的配方、陳記這個招牌，全都歸攏到一個正式的名頭下麵。”
他頓了頓，看著父母：“以後簽合同、跟銀行借錢、甚至招人，都用這個陳記食品有限公司的名義。
好處是做事更規範、更有信譽，彆人會更看重我們，長遠來看，公司的牌子也會比單個的糖水鋪、工廠值錢得多。”
汪巧珍臉上浮現出擔憂：“阿文，搞公司聽著就挺複雜的，手續很多吧？是不是要花好多錢？”
“媽，麻煩是肯定有的，花錢也是要花的，比如注冊費、律師幫忙辦手續的費用。”陳秉文耐心解釋道，“但這筆錢花得值！它是咱們陳記從小打小鬨的鋪子，變成正規大企業的敲門磚。
有了這個公司的身份，以後咱們想找銀行貸款擴大生產，或者跟大商場談合作，都會容易得多，人家也更願意相信我們。
這筆投入，將來一定能十倍百倍地賺回來，讓陳記更上一層樓！”
陳國富看著兒子眼中那份熟悉的堅定，點點頭：“你說值得，那就肯定有道理。你放手去做，老爸支持你！”
汪巧珍雖然沒怎麼聽懂，但也舒了口氣露出笑容：“媽也不懂這些，你拿主意就好，彆太累著。”
吃過早飯，陳秉文叫上高振海來到了中環一家口碑頗佳的會計師事務所，德信會計師事務所。
接待他們的是一位叫方文山的資深會計師，年約五旬，頭發一絲不苟地梳向腦後，看起來精明乾練。
“陳生，高生，久仰大名。《港島商報》的報道很精彩。”方文山說著客套話，示意陳秉文和高振海落座。
“陳生在電話裡提及想成立食品公司，資產規模不小，需要專業的評估和架構設計，請詳細說明一下。”
陳秉文將準備好的清單遞過去：“方會計師，這是陳記目前的所有經營性資產清單，包括兩個食品廠、三十個標準化流動餐車、五家陳記糖水站標準店、核心糖水配方、‘陳記’相關商標、順達物流的獨家配送合約價值等。
請您團隊進行專業評估，並協助完成公司注冊流程。”
方文山接過清單，仔細瀏覽，眼中閃過一絲驚訝。
他本以為隻是一個新興的糖水品牌，沒想到資產如此紮實，商業模式清晰且有複製潛力。
“陳生規劃得很周全。關於公司架構，我建議采用港島本地注冊的有限公司，創始人控股，未來方便引入戰略投資或考慮上市。
同時，核心配方建議以技術秘密形式許可給公司使用，並簽訂嚴格的保密協議。
商標注冊必須馬上啟動，進行全類彆保護，尤其是食品飲料類，防止被人搶注。”
“正合我意。”陳秉文點頭，“商標注冊和專利申請也請貴所一並代理。‘陳記’這個品牌名稱，以及我們的招牌設計，都要注冊。
核心配方，比如改良版陳皮紅豆沙、芝麻糊、以及即將推出的椰汁西米露、楊枝甘露，能申請工藝專利或外觀設計專利的，都要申請。
這是我們的核心競爭力，必須用法律武器保護好。”
“沒問題，陳生深謀遠慮。”方文山讚許道，“我們會整理好所有申請文件。公司名稱‘陳記食品有限公司’，您確認無誤的話，我們今天就啟動核名和注冊流程。”
“確認。麻煩方會計師了，越快越好。”陳秉文深知時間就是金錢。
方文山微笑著點點頭，““陳生，恕我直言，單從這份初步的資產結構來看，貴公司存在一個對長遠發展和資本市場認可度而言相當關鍵的隱患。”
“隱患？方會計師請明講。”陳秉文身體微微前傾，神色專注。
方文山拿起陳秉文交給他的資料，說道：“您目前最大的兩項資產，長沙灣和觀塘的生產場地，性質上都是租賃而非自有。
這意味著，在財務報表上，這些支撐您實際運作的核心廠房，其價值體現會大打折扣。”
他抬頭看向陳秉文，語氣帶著會計師特有的嚴謹：“陳生，如果您的目標是長遠發展甚至上市。
那麼，資本市場的投資者，尤其是那些看重實業根基的機構，在評估一家食品製造企業的價值時，會非常看重其‘固定資產淨值’，也就是那些看得見、摸得著、並且真正屬於公司自己的土地、廠房和關鍵設備。
這些是抵禦風險、證明長期經營能力的硬指標。”
方文山沉默了幾秒，眼神陡然變得凝重：“陳生，這意味著，在即將建立的‘陳記食品有限公司’資產負債表上，構成其生產能力和物理存在根基的土地、廠房、設備，絕大部分將體現為租賃的使用權資產，而非可供抵押融資的固定資產！”
沒等陳秉文回答，方文山拿起鋼筆，在空白紙上重重劃下幾道豎線：“潛在投資者評估一家實業公司，核心看什麼？
淨資產！可抵押物！廠房設備租的，意味著你的核心生產資產懸在空中！”
沒有土地廠房這些硬資產，陳記食品就像建在沙地上的城堡，估值存在巨大水分，經不起資本市場風雨。
“所以，陳生，”他停頓了一下，建議道，“如果您的目標是陳記食品有限公司未來能獲得資本市場的充分認可和高估值，那麼我強烈建議您優先考慮解決這個問題，將至少一處核心生產基地，從租賃轉變為自有。
哪怕隻是先買下長沙灣這個相對小一點的廠房，對夯實公司資產基礎、提升未來融資能力和市場信心，都是至關重要的一步。”
有著豐富投行經驗的陳秉文怎麼可能不知道這些。
“方會計師看得透徹。”陳秉文嘴角露出一絲了然的笑意，“租賃資產在財務報表上，終究是使用權，是成本項，它不產生資產增值，更無法作為核心抵押物去撬動銀行的信貸支持。”
他手指輕輕敲了敲桌麵，“而自有廠房土地那是實打實的固定資產，是公司淨資產的壓艙石。
它不僅能大幅改善資產負債表的結構，讓銀行和資本更願意借錢給我們擴張，更重要的是，它向市場傳遞一個信號：陳記食品是紮根實業、打算長期經營的。
這個紮根的信號，在投資者眼裡，直接關係到他們願意給多少倍的估值。”
方文山聽著陳秉文條理清晰、直指核心的分析，眼神中掠過一絲不易察覺的驚訝。
他原本以為這位年輕的老板可能更擅長市場開拓，沒想到對資本運作和財務結構的理解居然如此深刻。
“既然要買，”陳秉文語氣果斷，“那就一步到位。
我打算把長沙灣和觀塘兩個食品廠都買下來，作為核心固定資產直接注入新公司。這樣根基才夠穩。”
方文山臉上的笑容更深了，帶著一種遇到懂行之人的輕鬆：“陳生考慮周全，這樣操作，後續無論是融資還是上市，基礎都會紮實得多。我沒問題了。”
離開會計師事務所，陳秉文和高振海走在熙熙攘攘的中環街頭。
摩天大樓林立，金融精英步履匆匆，空氣中彌漫著資本的味道。
陳秉文心中激蕩，他知道，陳記的舞台，將從深水埗的街頭，逐漸延伸到這裡。
“文哥，成立公司，注冊這麼多東西，感覺一下子正規了好多，肩上的擔子也更重了。”高振海感慨道。
“阿海，這隻是開始。”陳秉文拍拍他肩膀，“公司是殼子，裡麵裝的東西要越來越值錢，才是本事。
新品研發和瓶裝化項目，就是往裡裝的金子。”
想到方文山對固定資產重要性的強調，陳秉文清楚，買下廠房是夯實根基的第一步。
他迅速鎖定了最易突破的目標，長沙灣食品廠的原老板鐘伯。
這位房東因兒子移民加拿大急於出手，上次押一付一的短租協議就透露出他的套現需求。
現在正是徹底拿下的最佳時機。
陳秉文沒有耽擱，當天下午就在深水埗一間安靜的茶樓包間，再次與鐘伯會麵。
比起上次的焦急，鐘伯此刻氣定神閒了許多，顯然移民事宜已步入正軌。
“鐘伯，恭喜您即將與家人團聚。”陳秉文笑容真誠祝賀道：“上次承蒙關照，短租解我燃眉之急。
這次冒昧請您出來，是想談談永久解決這間廠的問題。”
鐘伯呷了口茶，不動聲色：“哦？阿文你生意做得風生水起，想長租？
可以談，不過現在市道好，租金”
“不，鐘伯，”陳秉文打斷他，語氣帶著不容置疑的決心，“我想買。
連同廠裡的設備，打包買下來。”
鐘伯端著茶杯的手頓住了，眼中閃過一絲驚訝，“買？
阿文，這間廠地段雖然不算頂尖，但勝在實用，麵積也夠。
去年行情不好，我開價年租三萬是急用錢。
現在嘛”他拖長了語調，“廠房加設備，一口價，三十五萬。”
三十五萬！陳秉文心中冷笑。
這價格遠超實際價值，幾乎是按黃金地段新建廠房的溢價來喊。
設備是二手且已使用多年，估值極低。
鐘伯顯然吃準了他急需穩定的生產場所。
陳秉文沒有立刻還價，而是拿出了一份文件推過去。“鐘伯，這是我在觀塘新廠隔壁那個倉庫的五年長租約，剛簽的，年租三萬五，押三付一。”
他指著租約上清晰的條款和金額。“我本打算把長沙灣廠的生產逐步遷過去整合，那邊空間更大，物流也更便利。
買下您這裡，更多是出於一份情誼和對穩定性的考慮，畢竟工人熟悉環境。
但如果價格遠超新建成本，那對我而言，整合搬遷反而更劃算，雖然短期麻煩點。”
陳秉文清楚，鐘伯最需要的是快速套現離港。拖下去，對他不利。
他以退為進亮出觀塘倉庫的租約，就是告訴鐘伯：我有退路，不是非你不可。
鐘伯仔細看著那份租約，臉色微變。
他確實耗不起時間，兒子早就催他好多次了，讓他過去帶孫子。
再不過去惹毛了兒子、兒媳，到時候不給他養老就慘了。
沉吟片刻，鐘伯試探著問：“那阿文你覺得多少合適？”
“設備折舊嚴重，基本可以忽略不計。”
陳秉文單刀直入，“廠房本身，按目前長沙灣工業區的實際成交價，一千二百呎，合理價格應在二十五萬左右。
考慮到我們合作愉快，我願意出價二十六萬，一次性付清，免去您後續一切收租、管理的麻煩，您拿錢走人，專心陪兒子享天倫之樂。如何？”
陳秉文精準地戳中了鐘伯的核心需求：快速、徹底地套現離場。二十六萬雖然比他的心理預期低，但遠高於去年無人問津時的絕望價，而且一次性付款，乾淨利落。
比起繼續持有可能麵臨的租金波動、廠房維護甚至空置風險，這個價格在急於離港的心態下變得可以接受。
簽下合同的那一刻，陳秉文心中一塊大石落地。
長沙灣廠，這個陳記騰飛的，正式成為陳記糖水的第一塊基石。
解決了長沙灣，陳秉文馬不停蹄轉向觀塘。
觀塘食品廠的房東是一位本地實業家林老板，名下產業不少，這間廠房對他而言是眾多收租物業之一，心態相對從容。
在觀塘一間高檔餐廳，陳秉文與林老板會麵。
他開門見山：“林老板，感謝您將廠房租給我。陳記觀塘廠運行順利，對這裡的場地和位置非常滿意。
為了長遠發展，保障生產穩定，我希望將這間廠房連同旁邊新租下的研發中心倉庫一起買下。”
林老板是個精明的商人，他慢悠悠地切著牛排：“陳生後生可畏，生意做得紅火。
買廠房？當然可以談。不過觀塘工業區發展潛力大，這廠房位置優越，旁邊你還搞了個研發中心，價值更高了。
連同隔壁倉庫，一口價，一共一百萬。”
這個價格明顯虛高。
觀塘廠房的麵積確實比長沙灣大，約兩千呎，但位置並非核心中的核心。
研發中心倉庫更是剛租下不久，產權還在林老板手裡，溢價空間有限。
不過，陳秉文早有準備，他已經拜托律師查過觀塘區域工業用地及廠房交易數據。
非常清楚觀塘類似地段、麵積的廠房實際成交價，均價在每呎230250港元之間。
他廠房的實用麵積約兩千呎，按上限算也不過五十萬。
旁邊的倉庫麵積約一千一百呎，按工業倉儲租金和售價比，價值不超過二十五萬。
林老板的報價，溢價就有些虛高了。
“林老板，”陳秉文語氣平和但也不失鋒芒，“我熱愛實業但也不是冤大頭。
合理溢價我還是可以接受的。
按市場公允價，廠房加倉庫打包價我願意出到六十八萬。”
漫天要價被戳破，對方又給出了一個合理且有誠意的價格。
林老板權衡片刻，提出成交價不能少於七十萬港元。
陳秉文見狀不再墨跡，直接答應下來。
觀塘食品廠及緊鄰的研發中心倉庫產權，正式歸屬於陳記。
長沙灣食品廠、觀塘食品廠的產權轉讓手續在律師樓高效推進。
簽字、蓋章、支票交付，一點不拖泥帶水。
當印有永隆銀行標誌的七十萬港元本票遞到林老板手中時，對方臉上那份從容終於被一絲不易察覺的訝異取代。
七十萬，在這個年代絕非小數目，一個賣糖水的後生仔，竟能如此乾脆利落地掏出？
“陳生，後生可畏。”林老板收起支票，笑容多了幾分真誠，“祝你生意興隆。”
說罷，他笑著揮揮手轉身離開。
德信會計事務所。
當方文山接過那兩張還散發著油墨清香的產權文件，長沙灣食品廠、觀塘廠房及研發中心倉庫的產權證明。
望著陳秉文的目光中，帶著一絲不易察覺的激賞。
“陳生，這兩份文件，是陳記食品有限公司最堅實的壓艙石！
廠房、土地，這是實業公司的根！有了它們，陳記食品的資產淨值將實現質的飛躍！
不再是空中樓閣。
銀行授信額度、未來融資議價能力，都將天壤之彆！”
陳秉文端坐在對麵，神情平靜，“有勞方會計師團隊儘快完成最終評估，所有資產合法合規注入新公司。注冊流程，還請抓緊。”
“分內之事！”方文山鄭重點頭，“產權過戶手續完備，最遲後天，完整的資產評估報告和公司注冊文件就能遞交注冊處！”