茶室裡足足靜了兩三分鐘之久。邱賢成目光緊鎖住袁景燦開口問道：“你提出的‘建新城，先安置，後拆遷’，理念確實新穎，可這錢從哪裡來？要知道，哪怕是傾儘全省的財政之力，麵對如此浩大的工程，恐怕也根本撐不起來。”
“錢，的確是個棘手的關鍵問題。” 袁景燦微微頓了頓，“但是，也並非完全沒有解決的辦法……”
“哦？” 邱賢成坐姿瞬間端正起來待，“說來聽聽。”
袁景燦神色鄭重地說道：“在探討這個問題之前，我覺得有必要跟邱市長您詳細說一說房地產行業的底層邏輯，這對理解後續的資金解決方案至關重要。”
邱賢成鼓勵道：“彆有顧慮，想到什麼就說什麼。”
袁景燦整理了一番思路後緩緩開口：“ 97 年的金融危機之後，國家麵臨著極為嚴峻的經濟形勢，急需尋找新的經濟增長點，大力發展出口以此來刺激經濟實現破局。也正是在這個時候，構建投資、消費、出口‘三駕馬車’作為經濟體係的核心骨架被正式提出。”
邱賢成皺眉問道：“具體怎麼構建，構建之後又該如何有效拉動需求呢？”
袁景燦不疾不徐地說道：“邱市長，如今提到大宗商品消費，您第一個想到的是什麼？”
邱賢成幾乎不假思索：“商品房。”
“對！” 袁景燦眼中閃過一絲讚賞，“不過，商品房要想實現大規模普及，卻需要跨過一座大山。”
“福利分房？” 邱賢成試探性地問道。
“沒錯！” 袁景燦微微點頭，“98 年，國家發出《關於進一步深化城鎮住房製度改革，加快住房建設的通知》，正式取消福利分房製度，開啟了以居民住宅貨幣化、私有化為核心的住房製度改革新篇章。那房地產這個經濟增長的‘發動機’究竟是怎麼運作的呢？關鍵就在於土地財政、商品房預售以及信貸體係三者緊密結合。”
見邱賢成理解起來似乎有些費勁，袁景燦耐心地舉例解釋：“邱市長，我給您舉個具體的例子。比如說，我準備買房結婚，看好的房子總價一百萬，按照當下通行的規則，我需要先支付 30 的首付，也就是三十萬，剩下的 70 通過銀行貸款解決。銀行發放這 70 的住房貸款後，我需要在未來三十年裡分期還清。”
袁景燦稍作停頓，確保邱賢成跟上思路後，接著說道：“放款之後，這 70 的住房貸款會進入專門的資金監管賬戶。政府會依據項目的開發進度，分階段逐步讓開發商提取這筆資金，隻有當整個項目全部建設完成，開發商才能拿到完整的 70 萬。這就是預售資金監管，是防止樓盤爛尾、保障順利交樓的核心措施。”
邱賢成點了點頭，表示理解。
見邱賢成的眼神中透露出些許領悟，袁景燦趁熱打鐵：“整個項目的總房款，在我們開發商內部叫做總貨值。假設一個項目的總貨值是兩個億，我們開發商在項目徹底完工後才能拿到這筆巨款，然後呢，我們會接著用這兩個億繼續購入土地，開發新的房產項目。而這兩個億，實際上就構成了土地財政的重要來源。”
“原來如此……”邱賢成似乎摸到了一些門道。
袁景燦微笑著進一步說道：“沒錯，地方政府就可以拿著這兩個億去進行基礎設施建設、發放社會福利補貼以及開展各類民生工作，為城市的發展注入源源不斷的動力。”
邱賢成微微頷首，示意袁景燦繼續。
袁景燦神色專注地說道：“接下來，咱們仔細剖析一下這兩個億的構成成分。這兩個億從購房者手中流出，經過開發商中轉，最終流入政府口袋。假設所有購房者都是按照三成首付購房，簡單計算一下就能知道，這兩個億中有 14 億都是銀行貸款。如果這些貸款的年限全是三十年，那這 14 億本質上就是購房者未來三十年部分甚至大部分收入的提前預支。由此，我們可以得出一個結論：房地產模式的核心運營邏輯就是將居民未來幾十年的收入提前預支，以此獲取天量資金。”
邱賢成的麵色逐漸凝重起來，顯然他已經意識到了其中蘊含的深意。
袁景燦語氣平和地說道：“這些通過預支居民未來收入獲取的資金，並不會閒置，而是會迅速轉換為財政收入，進而投入到基礎設施建設、招商引資以及社會民生等各項工作當中。路橋鐵路等交通基礎設施一旦通車，將會極大地降低商品的運輸成本，大幅提高經濟運行效率。那些偏遠地區也會因為基建的逐漸完善，徹底擺脫‘酒香也怕巷子深’的困境，讓當地的特色產品順利走出村莊，走出大山，同時帶動當地經濟騰飛。如此一來，市場的廣度得以全方位打開，經濟運行效率也實現了質的提升。所以說，這套模式的本質就是巧妙地用基建搭建好了市場經濟發展的骨架，充分釋放土地和人口紅利。”
邱賢成微微皺眉：“這其中存在的隱憂呢？”
袁景燦坦然回應：“隱憂當然有。從居民的角度來看，在買房的那個時間節點上，他們提前透支的這幾十年收入，本質上是居民通過銀行背負的沉重債務，相當於將政府在發展過程中的部分債務悄無聲息地轉移到了居民層麵。而且，隨著配套設施愈發齊全，吸引了更多人進城買房，進一步推升土地價值，造成地價房價持續上漲。地價房價的上漲，又使得土地出讓盈利大幅提升，從而有更多資金投入到基建當中，促使基建更加完善，進而進入下一個循環。然而，在這個過程中，居民債務也隨之水漲船高。這就是當前房地產模式隱藏的隱憂。”
邱賢成起身踱步走到窗邊，深吸了一口氣感慨道：“這是在透支居民的未來啊……”
袁景燦微微點頭補充道：“但是，具有先天優勢的城市會在這樣的循環中逐步形成良好的城市形象，擁有較高的基建水平和優質的民生服務，進而吸引更多人進城置業，吸引更多更優質的產業落戶。長此以往，這就會在不知不覺中促成城市等級的分化。”
說到這兒，袁景燦稍稍停頓，做了個簡短的總結：“分稅製為國家提供了穩定的稅收來源，土地財政模式則為地方政府提供了可觀的收入，兩者相互配合，形成的雙循環模式將會為未來二三十年的發展提供核心驅動力。這，就是‘三駕馬車’中的投資部分。”
邱賢成緩緩閉上眼睛，臉上浮現出一抹無奈，仿佛內心正在經曆著掙紮。
半晌，他才睜開雙眼，目光重新落定在袁景燦身上：“罷了，你繼續說下去吧。”
袁景燦微微點頭，開口說道：“99 年，也就是我參加高考的那一年，國家兩次發布緊急通告，拉開了大學擴招的大幕。僅僅這一年，普通高校的招生人數增幅就高達 42，海量的學子懷揣著夢想湧入各大城市抵衝了當時大規模基建所導致的運量不足等弊端；而這些年輕人的彙聚也極大地拉動了校園周邊的經濟增長。”
邱賢成微微皺眉：“那城市該如何借助這些高素質人實現進一步發展？”
袁景燦連忙應道：“邱市長問得好！隨著城市勞動力人口整體素質的提升，城市就具備了吸引優質產業入駐的資本。這些優質產業一旦紮根，就能提供豐富多樣的就業崗位，形成一種良性循環。如此一來，年輕人獲得了比父輩更高的收入後，便有了在城市紮根買房的經濟基礎，房地產模式也就此開始和人口紅利逐漸形成閉環。”
邱賢成若有所思地接著問道：“那照你這麼說，在這個過程中，城市的產業發展又會呈現出怎樣的態勢呢？”
袁景燦興致勃勃地說道：“邱市長，高素質人才和優質產業的不斷彙聚，將會順勢拉開一二線城市的產業集群構建和產業升級的大幕。在這個過程中，人口與土地紅利開始集中釋放能量，為城市發展提供源源不斷的動力。至此，‘三駕馬車’中的消費順利完成。”
邱賢成沉默片刻，消化了好一陣後開口說道：“第三點應該就是 wto 了吧？”
“沒錯，” 袁景燦堅定地點點頭，“時間來到兩年前，隨著我國正式加入 wto我國的人口紅利得到了進一步的深度釋放。咱們有著龐大的優質勞動力群體，再加上曆經多年發展形成的完整工業鏈條，使得我國迅速崛起成為世界工廠，一步步植入世界貿易體係之中。”
邱賢成補充道：“這也就意味著我們可以借助國際市場大量釋放國內過剩的產能，將‘中國製造’的產品源源不斷地輸送到世界各地，逐步成為國際上絕大部分國家難以割舍的貿易夥伴。”
袁景燦一臉認同地說道：“正是如此！對外貿易的飛速發展，將會造就一個又一個的財富神話。這些財富又會回流到國內，繼續推動以房地產為核心的經濟體係不斷循環運轉。至此，推動我國經濟騰飛的‘三駕馬車’全部到位。”