邱賢成思索片刻後開口道：“我大致理解了你前麵所講的內容，可你說的這些和棚改有什麼關聯？”
袁景燦神色一正篤定地說：“當然有，房地產發展和棚改息息相關。我大致將棚改和房地產發展分為三個階段。”
袁景燦稍作停頓接著說：“第一階段，房地產行業才剛剛萌芽，發展無序；相應的，棚改手段也比較簡單粗暴，主要思路是以實物安置為主，也就是咱們常說的回遷安置，簡單來講就是以物換物。”
邱賢成點點頭說道：“嗯，繼續。”
袁景燦清了清嗓子：“接下來就到了房地產發展的第二階段，也就是當下正熱門的‘高周轉’模式。”
邱賢成目光一凝直接問道：“細說。”
袁景燦神情略顯凝重：“去年開始，房價就有抬頭的趨勢，儘管今年出台了一係列調控政策，但根本無濟於事。”
邱賢成臉上閃過一絲不悅，但並未言語，隻是眼神示意袁景燦繼續。
袁景燦接著說道：“最早明年，最晚 05 年開始，先富起來的那一批人就會帶著大量資金湧入各大一線城市買房，從而進一步推動房價上漲。甚至我預測，三年內將會有國際炒房團流入國內的樓市。”
看著邱賢成愈發不悅的神色，袁景燦咬了咬牙，還是繼續說道：“今年我們地產圈最有名的事，莫過於林偉斌林總旗下的飛馳宣布要超越老大哥萬科。行業內很多人都認為他在大放厥詞，但是，在仔細研究過他在蘇市的運營模式後，那真的是讓人歎為觀止。”
邱賢成眉毛一挑：“哦？怎麼個歎為觀止法？”
袁景燦拿起筆走到白板前，一邊畫著波浪起伏的二維坐標圖一邊解釋：“這裡我要引入一個工程經濟學中的現金流模型。” 他指著圖，“縱軸代表現金，橫軸代表時間。每個坐標點，就代表當前時間節點的淨現金量。邱市長，您也清楚，提高項目利潤最直接的做法，一是提價，二是降低成本。但在當下市場環境，高品質改善住宅和豪宅有溢價空間，普通商品房卻很難走這條路，那便隻剩降低成本這一途徑。”
邱賢成微微點頭：“嗯，成本構成要素繁雜，哪些地方是可控且有操作空間的？”
袁景燦一邊寫一邊說：“成本主要包含土地成本、資金成本、稅費、施工建安費四大項。稅費、水泥鋼筋這些降本空間有限，不值得大費周章。剩下的自然就是土地和資金成本。土地方麵我就不多贅述了，重點講講資金。”
邱賢成 “嗯” 了一聲，示意袁景燦繼續深入。
袁景燦接著說道：“去年招拍掛製度推行後，全國範圍推行保證金製度。房企買地必須在規定時間繳納一半土地數額的資金用作保證金。拍到地，保證金就轉為土地款，這也就形成了我們地產圈常說的兩段式土地款。”
邱賢成前傾身體：“這一製度變革和你說的‘高周轉’模式有什麼關聯？”
“兩次土地款中間一般相隔一兩個月，最多半年。而我們剛起步的房企資金實力不足，這時候的土地款和拍賣保證金一般都是通過融資渠道獲得。”
邱賢成眼神中閃過一絲疑惑：“房企如此依賴融資，那該怎麼避免資金鏈斷裂？”
袁景燦擺了擺手示意稍安勿躁，繼續解釋道：“拍得土地後，土地使用證、工程規劃使用證、用地證、施工證，四證齊全，我們就可以將土地抵押給銀行得到開發貸。開發貸會先償還融資來的資金本息，節省資金成本。然後支付工程進度款，項目開盤，現金流中開始出現收入，曲線上揚，等曲線和坐標軸相交，現金流回正。”
邱賢成點了點頭：“現金流回正後，企業後續資金調配策略是什麼？”
袁景燦說：“現金流回正後項目就開始了盈利，也可以逐步開始償還開發貸，支付項目工程費，尾款等各類支出。自此項目開始自給自足。”
邱賢成若有所思地問道：“那飛馳又是怎麼做的？”
袁景燦有些尷尬地說道：“飛馳拿地後儘快開工，儘快開盤，儘快回款。但是推遲土地款支付時間，延遲支付施工單位工程款並要求材料墊資。如此一來就能直接減少支出階段的周期，從而大幅提前現金流回正時間節點。飛馳的這種玩法模式就被稱為高周轉模式。”
“砰”，邱賢成猛地一把錘在桌子上，臉上滿是怒容地大聲斥責道：“飛馳這種行為雖然在短期內可以實現企業效益飆升，但從長遠看，置購房者、施工單位的利益於何地？一旦資金鏈斷裂勢必會引發一係列社會問題！”
袁景燦神色誠懇地說道：“邱市長，為了能讓您精準且全麵地理解當下我們房企麵臨的難處，這裡就不得不牽扯出一個名詞 —— 貨地比。”
餘怒未消的邱賢成不耐煩地揮了揮手，示意袁景燦繼續往下說。
袁景燦佯裝沒有察覺邱賢成的情緒，不緊不慢地解釋道：“假設在咱們臨州，現階段所有土地保證金總計是一個億，而總土地款達到了十個億。再假設每塊成功出讓的土地後續都能帶來 25 億的銷售額，這在我們業內，就叫做總貨值。所謂貨地比，簡單來講，就是用總貨值除以總土地款，按照剛剛的數據來算，得出的貨地比就是 25。這個數值是衡量一塊土地能為房企帶來多大規模效益的關鍵標準。之前出讓的土地，大多規劃為高容積率、高密度小區，單位麵積土地上建造的住宅數量極高，自然而然，所能產生的貨值也就相當可觀，那時的貨地比基本能維持在三到四這個區間。然而，如今形勢發生了變化，新出讓的土地容積率一般都被嚴格限製，不超過 25，這一硬性指標的調整，直接就給房企出了一道難題 —— 想要衝高項目規模，就必須比以前拿下更多的土地。”
邱賢成微微皺眉，目光中透著思索。
袁景燦見狀接著說道：“邱市長，我們大部分房企當下的項目回正周期，一般來說，少則需要一年，多則甚至更長時間。但您不妨設想一下，如果能想辦法將這個回正周期提前呢？比如說，從原本的一年縮短到十一個月，甚至進一步縮減到九個月，那將會產生怎樣截然不同的局麵？”
袁景燦稍作停頓，拿起桌上的水杯，小啜一口：“就拿一個簡單的例子來說，按照之前的節奏，兩年時間內，至多隻能串聯投資開發兩個項目，假設每個項目規模是 25 億，那總規模就隻有五十億，倘若淨利潤率按 10 來算，總利潤也就是 5 億。可要是資金回正節點提前到了十一個月，這就意味著在同樣的兩年時間裡，我就可以完成至少四個項目，如此一來，規模和利潤可就直接實現了裂變式增長，規模飆升至 100 億，總利潤也能達到十個億。”
邱賢成聞言，臉上瞬間露出震驚之色。
袁景燦捕捉到邱賢成的反應，繼續說道：“邱市長，如果我們再大膽設想一下，將資金回正周期提前到八個月，甚至更短的六個月，那又會是怎樣一番翻天覆地的變化？”
邱賢成沉默不語，眼神卻變得愈發深邃。
袁景燦見邱賢成陷入思索接著說道：“邱市長，其實如果想要讓這個邏輯在現實中落地是需要滿足一係列條件的。”
“你說！”邱賢成目光嚴峻地說道。
袁景燦呼出一口氣：“首先開盤要提速，開盤越早，現金流上升的時間點也就來得越早，如此一來，項目就能更早地實現自給自足，進而有足夠的資金償還開發貸，達到降低資金成本的目的。其次，銷售速度也是加快，銷售曲線的上升斜率越陡，也就意味著回款周期越短。而這兩點都對項目的建設速度提出了極高的要求。”
邱賢成若有所思地插話道：“你是說預售？”
“沒錯！”袁景燦讚同地應了一聲，接著說道：“各地的預售政策不儘相同，預售進度自然也存在差異，就不展開細說了。正因為對銷售和建設速度都有硬性要求，所以自然而然地，對開盤前的施工隊籌備、調配等環節也提出了挑戰，往深層次說，這其實是對公司整體的人力資源管理水平提出了更高的要求。最後，還有回款環節，這個和銀行的信貸政策、放款流程等密切相關，同樣複雜，我也暫且不細說了。”
邱賢成目光銳利地問道：“那飛馳又是怎麼做的？”
袁景燦微微歎了口氣：“為了實現規模的快速擴張，飛馳可以說是四處舉債。而且在土地競拍環節瘋狂舉價，這就導致其拿下的項目利潤空間被極度壓縮，通過詳細計算，飛馳在蘇市開發的樓盤利潤率僅有 3 到 4，而整個行業的平均利潤率則在 15 上下。如此低的利潤率，必然會引發一係列連鎖反應，隨之而來的就是樓盤質量的下滑，公司內部管理也變得混亂無序。這一切都讓飛馳看起來像是在高空走鋼絲，稍有不慎，就可能萬劫不複。”
邱賢成冷哼一聲：“哼，這般短視、激進的做法，純粹是在拿企業的未來、購房者的信任以及社會的穩定當兒戲！”