邱賢成調整了一下坐姿，端起桌上已經微涼的茶杯，輕抿一口平複一下情緒後開口說道：“好了，說了那麼久了，該聊聊新的棚改思路了。”
袁景燦正襟危坐，清了清嗓子應道：“房地產進入高周轉模式，也就是第二個發展階段後，棚改思路也應該隨之改變；這時候的思路應該是實物安置輔以貨幣安置，而且主導對象必須從開發商轉變為政府，由政府出麵進行兜底融資……”
袁景燦的話還沒說完，邱賢成就打斷道：“政府是沒有融資資格的！”
袁景燦卻不慌不忙地解釋道：“所以這個時候就應運而生了一個新名詞 —— 城投。”
“什麼意思？”
袁景燦簡明扼要地回答道：“城投，顧名思義，就是城市投資。”
邱賢成略作思索：“你是說，城建經營公司？”
“沒錯，” 袁景燦點頭確認，“上上個月剛剛成立的臨州城市建設資產經營有限公司，就是我所說的城投公司。”
“嗯，” 邱賢成應了一聲，抬手示意袁景燦繼續說下去。
袁景燦來了精神：“既然市委市政府牽頭成立了這個部門，想必也是有所考量的。不過我這裡呢，倒也可以提供一個思路以供參考。”
“說說看。”
“地方政府成立城投公司後，城投公司可以將土地抵押給銀行，銀行會依據專業的評估流程對土地價值進行評估，而後發放貸款。”
邱賢成眯起眼睛：“你是說讓城投公司代替部分政府職能？”
“對，” 袁景燦點了點頭，“城投公司拿到貸款後，就能大刀闊斧地進行基礎設施建設。如此一來，通過城投公司這個模式，政府便獲得了合法合規的融資貸款權利，這個時候政府既有了名正言順的融資渠道，也有了充裕的資金去進行統一規劃，組織實施征遷工作，還能統一安排開發商集體建設易地安置項目。”
邱賢成喃喃自語道：“基礎建設的完善會促使土地價值提升，進而推高房價，房價漲了，開發商為了拿地必然得出高價……”
“是的！” 袁景燦接過話茬，“土地出讓後的資金回流，可以用來償還前期的貸款，同時，土地價值的提升還變相提升了銀行對土地價值的預估，後續就能獲得更多的貸款額度。這，就是一套完整的土地金融體係。”
邱賢成看向袁景燦問道：“說說建新城。”
袁景燦拿起桌上的水杯喝了一口潤潤喉：“先用相對偏遠的地段建設保障房，以此贖買中心城區的土地，並納入土地儲備庫。接著，以土地出讓或者商品房開發的形式回籠資金用於還貸，以及回補保障房建設和城市的後續建設投入。”
“優勢呢？”
“中心城區大規模的棚戶區改造，能將大批優質地塊收歸市政儲備用地。與此同時，把老城區的居民大量遷移到城市新區，這不僅能促進新區的基礎配套設施快速建設，還能迅速聚集人氣。新區的人氣一旦起來，周邊土地的價值自然會水漲船高，這等於又打造出幾處黃金板塊，形成新的良性循環。”
“有什麼作用？”
袁景燦的目光炯炯有神：“商人都是逐利的，位置好且低風險的地塊必然會引發哄搶，如此一來，就能加快市政府資金回流速度，促進整個資金循環係統高效運轉。”
“這麼做的好處呢？”
袁景燦伸出三根手指：“一，政府能夠獲得中心城區優質商業地塊開發帶來的豐厚收益；二，棚戶區那些迫切渴望改善居住條件、住進高樓大廈的居民願望得以實現；三，有效拓展城市空間，解決新區人氣不足、發展緩慢等問題。”
邱賢成手指輕輕敲擊著桌麵，茶室裡陷入了短暫的沉默。
良久，他終於開口問道：“有沒有具體的實施方案？”
袁景燦笑著搖了搖頭：“目前還沒有，不過” 他話鋒一轉，“我可以提供一個思路。”
“哦？” 邱賢成挑著眉說道：“說來聽聽。”
袁景燦賣了個關子：“哲學上說，矛盾並非是一成不變的靜態存在，而是處於持續的動態發展之中。”
邱賢成忍不住笑出聲來：“彆在這兒故弄玄虛了，說重點。”
袁景燦也跟著笑了：“還記得我前麵提到的產業升級嗎？”
“嗯！” 邱賢成應道，但他不明白這兩者之間有什麼關聯。
袁景燦興致勃勃地繼續說道：“上半年我有幸去了一家互聯網公司交流學習，在那裡，我發現他們的商業模式也許對於推動城市產業升級有著極大的助力。”
“哪家公司？”
“阿裡，”
邱賢成不確定地說道：“就是那個負責幫人牽線搭橋，促成線上交易的互聯網企業？”
“邱市長聽過？”
“有耳聞。” 邱賢成微微點頭。
“五月份，他們上線了一款購物軟件，叫淘寶。” 袁景燦說到這裡，停頓了一下。
“哦？” 邱賢成被勾起了好奇心，“購物軟件和棚改安置能有什麼關聯？”
袁景燦不緊不慢地解釋道：“淘寶上大部分的商家都是經營電子產品的，但其中也不乏服裝、首飾之類的品類。”
邱賢成似乎隱隱約約明白了一些袁景燦的意思：“你是說……”
“沒錯！” 袁景燦起身走到地圖前，拿起筆在上麵畫了一個圈，“試點可以選擇這裡 —— 臨夏村。”
邱賢成眼中閃過一絲精光，他也走到地圖旁，仔細端詳著被圈出的臨夏村區域。
袁景燦指著地圖說道：“四季青附近的臨夏村，表麵上看起來熱鬨繁華，可深入其中，就會發現一係列的問題。人口極度擁擠，環境雜亂無章，衛生條件極差，基礎設施落後。隨處可見的垃圾堆積如山，街頭巷尾擁擠不堪，各種安全隱患令人憂心，城中村的麵貌亟待大力整治。”
“而四季青作為整個江省最大的服裝批發集散中心，本身就會帶來源源不斷的租房需求，而電商行業的發展又進一步加劇了周邊的住房壓力，這就導致近些年來，不斷有人在原有住宅上私自搭建違章建築，最誇張的甚至高達三四層樓。今年，更是有媒體給這一區塊冠上了‘臨州最大空中棚戶區’的稱呼。”
邱賢成麵色沉重地歎了口氣：“你是說拿臨夏村當作試點，進行統一規劃，建高層住宅，最大程度吸納外來人口？”
“是的，” 袁景燦語氣堅定。
“而且這裡作為試點，” 他手指在地圖上移動，指著臨夏村與旁邊一片規劃中的區域相交之處，“也是在給錢江世紀新城建設投石問路。”
邱賢成猶豫片刻後開口：“如果全麵推動這麼大的項目，貸了那麼多款，以後的繼任者豈不是隻能忙著還貸了？這可是個得罪人的事。”
袁景燦笑著勸說道：“舍得舍得，有舍才有得。先建後拆是降低動遷難度，加快棚改工程進度的最有效手段。隻要前期規劃得當，後續執行有力，這個方案完全可行。”
邱賢成搖著頭，麵色揶揄：“你這是在用腳投票了。”
袁景燦收起笑容：“隻要平衡好建和拆過程中的資金鏈，確保資金的合理流動與回籠，我個人覺得真的可以一試。”
邱賢成低頭沉思一番後問道：“這裡麵會不會有什麼弊端？”
袁景燦緩緩說道：“當然有，這個世界上本就沒有完美無缺的製度。土地金融體係有一個無法修複的缺陷，那就是這個閉環要想持續不斷地運轉下去，就必須保持土地價格一直上漲，否則，政府很快就會陷入高負債的困境。而在互聯網行業，我們將這一現象形象地稱之為bug 。”
邱賢成心中一凜：“也就是說……”
“沒錯，” 袁景燦接過話頭，“土地價格不可能一直這麼漲下去的，要是任由其無節製瘋漲，遲早是要出大事的。”
邱賢成不太確定地猜測：“你是說調控？”
“對，” 袁景燦點頭確認，“雖然目前還不清楚具體會如何調控，但我堅信，國家一定會出台相關政策限製地價無限製增長。而一旦調控政策落地，地價必然會遇冷。”
邱賢成說道：“作為經濟體係的骨架，房地產要是崩盤了，那後果不堪設想……”
袁景燦無奈地笑了笑：“確實，既不能放任房價無節製上漲，可又不能讓房地產這個資金蓄水池完全垮塌，所以這個階段的政策大概率也會相對偏保守。不過，這也會為地價日後再次騰飛埋下伏筆。”
邱賢成一臉不解地看著袁景燦。
袁景燦組織了一下措辭說道：“多次的房價起飛，會吸引大量企業盲目湧入房地產市場，可市場的消費能力終究是有限的，供大於求的局麵一旦形成，房地產市場就會不可避免地迎來再一次的遇冷。”
喝了口水，袁景燦繼續說道：“這個時候，國家必將出台政策救市。要知道，房地產行業作為支柱產業，下遊關聯著施工、建材裝修、五金家電等等眾多實體產業，如此長的產業鏈，關係到數以億計群體的就業問題。房地產一旦崩盤，會直接導致大量實體行業崩塌，無數農民工將無處可去，成為社會不穩定因素；大量實體企業，甚至工廠倒閉，又會引發經濟衰退，整個經濟體係陷入失業潮，消費出現斷崖式下降，甚至產生係統性風險。”
邱賢成聽得麵色凝重，額頭上滲出細密的汗珠。
袁景燦放緩語速：“同時，房地產業與銀行唇亡齒寒，房地產崩盤，銀行也會遭受重創，一樣會引發係統性金融風險。而且屆時，大量庫存會堆積在四五線城市，而這個時候普通的貨幣政策已經無法有效促進房地產的發展了。”
邱賢成眉頭皺得更緊了，滿臉憂慮。